1. Кўчмас мулк бозорида воситачилик (риэлторлик) фаолияти нима?

Кўчмас мулк бозорида воситачилик, яъни риэлторлик фаолияти — кўчмас мулк объектлари ва уларга бўлган ҳуқуқларга доир битимларни тузиш билан боғлиқ хизматларни шартнома асосида кўрсатишга қаратилган тадбиркорлик фаолиятидир. Ушбу муносабатлар «Риэлторлик фаолияти тўғрисида»ги Қонун билан тартибга солинади, риэлторларнинг малака сертификатини бериш тартиби эса Вазирлар Маҳкамасининг 2025 йил 30 декабрдаги 838-сон қарори билан белгиланган.

Қонунчиликка кўра, расмий риэлторлик хизмати қуйидаги кетма-кетликда амалга оширилиши лозим:

— буюртмачи риэлторга мурожаат қилади;

— томонлар ўртасида шартнома тузилади;

— риэлтор объект бўйича ахборот тўплайди ва уни кўрсатади;

— ижара шартлари келишилгач, хизмат натижаси далолатнома билан расмийлаштирилади ва хизмат ҳақи шартномага мувофиқ тўланади.

2. Амалиётда қандай муаммолар кузатилмоқда?

Таҳлил натижаларига кўра, турар жой ижараси бозорида риэлторлик хизматлари кўп ҳолларда қонунда белгиланган тартибда эмас, балки норасмий воситачилик (халқ тилида — маклер) шаклида амалга оширилмоқда.

Бунда воситачилар кўпинча:

— малака сертификатига эга бўлмаган ҳолда, расмий мақомини кўрсатмасдан фаолият юритмоқда;

— уй эгаси ва ижарачи ўртасида ёзма шартнома тузмасдан, фақат оғзаки келишувга таянмоқда;

— хизмат ҳақини кўп ҳолларда ижара нархининг 50 фоизигача миқдорда, айнан ижарачидан ундирмоқда.

Бош прокуратура маълумотларига кўра, 2024 йилнинг ўзида 108 нафар норасмий воситачи умумий қиймати 3,9 трлн сўмлик 19 мингдан ортиқ кўчмас мулк битимида вакил сифатида иштирок этган.

Оқибатда ижарачида тўловни тасдиқловчи ҳужжат бўлмайди, низо юзага келганда эса ўз ҳуқуқларини ҳимоя қилишда қийинчиликка дуч келади.

3. Ижарачи ҳуқуқлари қайси ҳолатларда энг кўп хавф остида қолади?

Турар жой ижараси бозорида асосан талабалар ва бошқа ҳудудлардан таълим олиш учун келган ёшлар фаол иштирок этади. Ушбу тоифа кўпинча ижара шартномаси, воситачилик ҳақи, депозит ва тўловларни расмийлаштириш тартиби бўйича етарли ҳуқуқий билимга эга бўлмагани сабабли норасмий воситачилар таъсирига тушиб қолиши мумкин.

Бунинг устига, ижарачи биринчи ойда бир вақтнинг ўзида ижара ҳақи, маклер ҳақи ва депозитни тўлайди. Натижада биринчи ойдаги умумий харажат ўртача ойлик иш ҳақидан анча юқори бўлиб, оила бюджетига жиддий юк туширади. Ёзма шартнома тузилмагани сабабли эса бу тўловларнинг ҳеч бири ҳуқуқий жиҳатдан тасдиқланмайди.

4. Муаммони ҳал этишда қандай ечимлар таклиф этилмоқда?

Таҳлил доирасида хорижий давлатлар тажрибаси ҳам ўрганилиб, қуйидаги ечимлар таклиф этилди:

— ижара воситачилигида алоҳида воситачилик шартномаси ва хизмат далолатномасини тузиш мажбуриятини бекор қилиш — бу ортиқча ҳужжат айланишини камайтиради ва расмийлаштиришни соддалаштиради;

— воситачи иштирокини асосий битим ҳужжатларига — ижара шартномаси ёки нотариал олди-сотди шартномасига интеграция қилиш. Бунда воситачилик фаолияти солиқ органлари ва давлат реестри билан автоматик боғланади, шартномада реестр рақамини кўрсатиш мажбурий бўлгани сабабли реестрга киритилмаган норасмий воситачилар битим тузишда тўсиққа дуч келади;

— воситачи иштирокини яширганлик учун жавобгарликни белгилаш ва назоратни кучайтириш, такроран содир этилганда эса фаолиятни чеклаш ёки реестрдан вақтинча чиқариш;

— талабалар учун ижара муносабатларида юзага келадиган муаммолар бўйича олий таълим муассасаси қошидаги ҳуқуқий клиника орқали бепул ҳуқуқий кўмак кўрсатиш механизмини жорий этиш.

Ушбу ўзгаришлар қандай натижаларга олиб келади?

Таклиф этилаётган чора-тадбирлар амалга оширилиши натижасида, аввало, кўчмас мулк бозорида шаффофлик таъминланади. Воситачи иштироки асосий битим ҳужжатларида қайд этилиши ҳисобига норасмий воситачилик учун имконият торайиб, ижарачилар ва уй эгаларининг ҳуқуқлари ишончли ҳимояланади.

Шу билан бирга, воситачилик фаолиятининг солиқ органлари ва давлат реестри билан интеграцияси фискал назоратни кучайтиради ҳамда солиқ тушумларининг ошишига хизмат қилади.

Бундан ташқари, ортиқча ҳужжат айланиши қисқариб, расмийлаштириш жараёни соддалашади, ижара муносабатлари эса аниқ ва ҳуқуқий жиҳатдан ҳимояланган шаклга келтирилади. Талабалар ва ёшлар учун ҳуқуқий кўмак механизмининг жорий этилиши ижара бозорида энг заиф тоифанинг манфаатларини қўшимча равишда ҳимоя қилади.

 

Азиза Донаева,
Адлия вазирлиги ҳузуридаги
Қонунчиликни таҳлил қилиш ва
тартибга солиш 
таъсирини баҳолаш институти
масъул ходими